Raúl Navarro - 13/07/2022 -
ALICANTE. Alicante pone en marcha el proceso para reconfigurar el entorno de las harineras de Benalúa Sur con una propuesta de modificación puntual del Plan Parcial de la Unidad de Ejecución número 2 del sector que garantiza la conservación de los edificios de las dos históricas fábricas, en desarrollo del convenio suscrito entre la Concejalía de Urbanismo y los promotores urbanísticos en abril de 2021.

Dicha reconfiguración, concertada entre los técnicos municipales y los propios promotores del Plan Parcial (las sociedades propietarias de Harinas Cloquell y Harinas Bufort), plantea cuatro alternativas distintas con el fin de redistribuir la ubicación de los futuros edificios residenciales en el suelo disponible tras la conservación de los inmuebles ocupados hasta ahora por las dos fábricas, de modo que dan cabida a la construcción de torres de entre 10 y 26 plantas para encajar en torno a un centenar de viviendas, en función de si se opta por ocupar mayor superficie de suelo o por concentrar la edificabilidad en altura, como ya ha avanzado Alicante Plaza. Todo, después de que las dos históricas industrias hayan organizado su traslado a sus nuevas instalaciones, situadas en el polígono Riodel del municipio de Mutxamel.

Serán los técnicos municipales, en coordinación con los promotores, quienes acaben seleccionando la opción definitiva entre esas cuatro posibilidades, después de que se sometan a un proceso de participación pública para la presentación de aportaciones: un paso consultivo previo contemplado en la LOTUP para garantizar la transparencia en los procesos urbanísticos, antes de que se dé inicio a la tramitación de la modificación puntual del Plan Parcial, para el que también se abrirá el preceptivo plazo de exposición pública para la presentación de alegaciones, una vez quede aprobado de forma inicial.

Eso sí, las cuatro opciones parten de un movimiento previo imprescindible que atañe a los derechos urbanísticos que corresponden al Ayuntamiento en el desarrollo del Plan Parcial. En concreto, se trata del traslado de los 4.900 metros cuadrados de techo edificable que le correspondía asumir a la administración local por el desarrollo del Plan Parcial desde su aprobación, en el año 2003, y de los 2.046 metros que se asignaban a Harinas Bufort en compensación por la conservación del edificio de su fábrica y que también quedaron absorbidos como derechos lucrativos por el Ayuntamiento tras su compra por una suma de 1,4 millones.


ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS DE EDIFICABILIDAD DE HARINAS BUFORT
Alicante ejecuta la compra de -suelo extra- de las harineras de Benalúa: 1,4 millones, más su reforma


La materialización de esos aprovechamientos urbanísticos, destinados tanto a la promoción de vivienda pública como al residencial privado, quedará concentrada en una manzana de la Unidad de Ejecución número 1 del mismo Plan Parcial que permanecía vacante, situada junto a la calle de los Doscientos y la estación de servicio preexistente, de Cepsa Babel. Con ello, se consigue liberar superficie en el el entorno de las dos fábricas para mantener las zonas verdes previstas en la planificación de 2003 (entre 3.700 y 4.600 metros cuadrados, según fuentes municipales) y ganar espacios dotacionales, una vez garantizada la continuidad de las dos fábricas que el documento aprobado hace 19 años preveía demoler. Además, ese movimiento permite que las instalaciones de Harinas Bufort también queden preservadas como edificio residencial privado, de modo que incluso pueda llegar a adaptarse a un uso terciario, ya sea como hotel o como edificio destinado a albergar oficinas.

Por su parte, el edificio principal de Harinas Cloquell también quedaría conservado como edificio de propiedad municipal de uso dotacional con la pretensión de que pueda rehabilitarse como centro multifuncional. Ese incorporación permite que la ciudad gane 5.024 metros para equipamientos públicos, que no existían en la ordenación del Plan Parcial de 2003. Eso sí, el destino concreto de la superficie de ese inmueble no se delimitará hasta una fase posterior, en el momento en el que se desarrolle la programación del conjunto del Plan Parcial. Con todo, hasta el momento se ha venido barajando la posibilidad de que la nave central de la fábrica y sus silos puedan acoger usos culturales, deportivos o administrativos que permitan acoger distintas dependencias municipales ahora ubicadas en locales en régimen de alquiler.

Las alternativas para las torres
El traslado de los derechos de edificabilidad asignados al Ayuntamiento, y la asunción del edificio de Harinas Cloquell como centro polivalente de propiedad pública es lo que permite plantear hasta cuatro alternativas distintas para situar el resto de edificios residenciales para encajar la construcción de cerca de un centenar de viviendas (descontados los derechos de edificabilidad de los propietarios de Harinas Bufort) respecto a las 143 a las que se daba cabida inicialmente en el Plan Parcial de 2003.

En todas se mantiene la misma edificabilidad prevista en ese momento para el conjunto del Plan Parcial, que dispone de una superficie aproximada de 8.355 m2 , siendo su uso predominante el residencial, admitiéndose como compatible el terciario. Así, se prevé una edificabilidad total de 19.606 m2, siendo su índice de edificabilidad bruta 2,34 m2 t/m2. Las cuatro alternativas se identifican como 1A, 1B, 1C y 1D en la imagen adjunta, y comprenden la construcción de edificios con alturas que oscilan entre las 10 y las 26 plantas.


En todas ellas, se plantea la ubicación de dos volúmenes a espaldas de los edificios de las dos históricas fábricas: el situado tras el inmueble de Harinas Bufort, en perpendicular a la avenida de Elche, mientras que el previsto en la trasera de Harinas Cloquell, tendría una disposición en paralelo. Respecto a su número de plantas, se plantea que puedan contar con 6, 10, entre 13 y 15, entre 16 y 19 y 26 alturas, según se apueste por ocupar una mayor extensión de superficie o por concentrar la edificabilidad en un ámbito menor con una menor huella.

A priori, el Ayuntamiento y los promotores considerarían que la propuesta que mejor se adecúa a los objetivos marcados y que plantea una volumetría más equilibrada -que se relaciona bien con las harineras y con los edificios colindantes- sería la alternativa 1D, según expuso este martes uno de los arquitectos que conforma el equipo técnico-jurídico responsable de redactar la propuesta de modificación del Plan Parcial. En esa propuesta, se plantearía un edificio de entre 16 y 19 alturas a espaldas del edificio de Cloquell y un segundo edificio en la trasera de Bufort que mantendría la misma volumetría que la fábrica, con 6 alturas, además de otro edificio de 12 plantas en la Unidad de Ejecución 1 en la que se concentrarían los aprovechamientos urbanísticos del Ayuntamiento.

En todo caso, sea cual sea la propuesta que acabe eligiéndose, se deberá mantener la perspectiva y continuidad visual de la calle García Andreu desde la Avenida de Aguilera hasta la Avenida de Elche, de modo que se complete el tejido urbano del barrio de Benalúa, dando continuidad a la trama en sentido norte-sur y conectándola con el frente portuario.

Un hito junto al acceso sur
Tanto el edil de Urbanismo, Adrián Santos Pérez (Ciudadanos), como el representante de los promotores del Plan Parcial, Antonio Bufort, coincidieron este martes en que la propuesta planteada permite reimpulsar el desarrollo del sector conservando los edificios históricos de las dos fábricas como un hito urbanístico junto al acceso sur de la ciudad. Así, en primer término, Santos Pérez señaló que la reconfiguración del sector -es un objetivo más que desbloqueamos en esta legislatura, consiguiendo mediante consenso con los propietarios, que se aúnen los intereses de ambas partes sin perjudicar a nadie. Se ha conseguido después de dos años de negociaciones con los propietarios, desatascar un proyecto que llevaba 19 años en un cajón, y por fin podemos decir que ya tenemos un convenio urbanístico que va a desarrollar el sector 2, para hacer viviendas estaba previsto, y además, una gran dotación pública conservando los edificios- de las dos industrias.


El abogado urbanista Rafael Ballester; uno de los arquitectos que ha participado en la redacción de la propuesta; el responsable de Harinas Cloquell, Antonio Bufort; el edil de Urbanismo, Adrián Santos Pérez, y la directora de la Oficina del Plan General, Leticia Martín.
De hecho, fuentes municipales subrayaron, a través de un comunicado posterior, que los dos edificios son obra del reconocido arquitecto Miguel López González, -constituyendo destacados ejemplos racionalistas de la escasa arquitectura de carácter industrial de la ciudad de Alicante-. Así, las mismas fuentes incidieron en que con la nueva propuesta de reconfiguración, -se descarta el derribo total de los edificios, ya que supondría una agresión al patrimonio arquitectónico de la ciudad, por lo que se propone a su incorporación al Catálogo de Protecciones de Alicante-.

Por su parte, Antonio Bufort señaló que -la nueva ordenación pretende que la manzana donde se localizan las construcciones industriales se convierta en un área de nueva centralidad tanto a nivel de sector como de su entorno urbano, generando un amplio espacio de nuevas dotaciones y servicios para el barrio de Benalúa-.

Fuente: Alicante Plaza